El primer rascacielos eléctrico de Nueva York promete lujo con emisiones más bajas

Bloomberg — En una ciudad que a menudo se siente unida por andamios, el desarrollo conocido como el Bloque de Aleación, en una concurrida calle del centro de Brooklyn, frente al letrero rojo y plateado de la Academia de Música de Brooklyn, parecía simplemente otro sitio de construcción.

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Pero hay algo único acerca de la primera fase del proyecto, una torre de 44 pisos que se inauguró esta primavera. Rodeado de edificios que dependen en gran medida de gas y petróleo para la energía, 505 State Street es el primer rascacielos totalmente eléctrico de Nueva York.

Edificios eficientes en energía como estos serán cruciales para el objetivo de la ciudad de reducir sus emisiones de gases de efecto invernadero en un 80% respecto a los niveles de 2019 para 2050. A nivel nacional, la fuente más grande de emisiones es el transporte, dominado por automóviles y camiones de baja ocupación.

Pero en Nueva York, la mayoría de las personas utilizan el transporte público en lugar de conducir. Esto significa que los edificios “son de lejos la fuente más grande” de contaminación climática en la ciudad, según Christopher Halfnight, director sénior de investigación y política del Urban Green Council, una organización sin fines de lucro centrada en la eficiencia energética en los edificios. Las calderas de gas y de petróleo y los calentadores de agua juntos son responsables del 40% de las emisiones de la ciudad de Nueva York, según Halfnight.

Para intentar reducir eso, el Consejo de la Ciudad aprobó una ley en 2021 que prohíbe que los nuevos edificios quemen combustibles que emiten una cierta cantidad de dióxido de carbono. Las normas entraron en vigencia este año para la mayoría de las nuevas estructuras de hasta siete pisos de altura. Pero para los rascacielos, no entrarán en vigor hasta mediados de 2027. Con 505 State, el desarrollador y arquitecto Alloy Development ya se está adelantando.

Eso no siempre fue el plan.

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Cuando Alloy concibió por primera vez el proyecto en 2019, "la suposición era que la calefacción de la estructura base sería a base de gas, y tal vez las cocinas también serían a gas", dijo AJ Pires, presidente de la compañía, durante una visita al sitio en un día frío de invierno pasado.

Pero sucedieron dos cosas. Primero, National Grid detuvo las nuevas conexiones de gas en Brooklyn. Fue parte de una disputa entre la empresa de servicios públicos y los reguladores estatales en torno a un gasoducto de mil millones de dólares; la empresa de servicios públicos quería que se aprobara, pero los reguladores bloquearon un permiso clave argumentando preocupaciones sobre la calidad del agua.

Más o menos al mismo tiempo, el Consejo de la Ciudad de Nueva York aprobó la Ley Local 97, que exige una reducción del 40% en las emisiones de gases de efecto invernadero de ciertos edificios para 2030, en relación con las emisiones de 2005.

Aunque la ley carecía de una guía clara, el problema con las conexiones de gas y la futura regulación llevó a Pires y sus colegas a apostar a que con el tiempo, la ciudad incentivaría la electrificación o "penalizaría cualquier cosa que usara combustibles a base de carbono", dijo. "Y eso resultó ser cierto". Así que decidieron utilizar electricidad en su lugar.

Cuando los miembros del equipo preguntaron cómo se vería el complejo sin gas, las respuestas fueron bastante sencillas. "En lugar de una caldera de gas, una caldera eléctrica; en lugar de una cocina a gas, una cocina de inducción. Y literalmente, eso era todo", dijo Pires, señalando que tuvieron que revisar el diseño de la sala eléctrica para permitir una mayor amperaje, ya que se necesitaría más electricidad entrante para una carga eléctrica más grande.

Afortunadamente, Alloy ya tenía experiencia en el diseño de edificios que conservan energía, como One John Street, un desarrollo residencial y comercial de uso mixto en el vecindario de Dumbo en Brooklyn que recibió un premio del Instituto Americano de Arquitectos de Nueva York por su alto nivel de sostenibilidad. Y ya habían diseñado las cinco estructuras que conforman el Bloque de Aleación con envolturas de construcción ajustadas para reducir la energía necesaria para la calefacción y la refrigeración.

La dificultad mayor era convencer a las autoridades escolares. El sitio del proyecto incluye el hogar actual de la Academia Internacional Khalil Gibran, la primera escuela pública inglés-árabe en los Estados Unidos. Su edificio es una amalgama de varias estructuras construidas entre 1873 y 1889. “Pero obviamente eran ineficientes para las escuelas secundarias de hoy en día”, dijo Jennifer Maldonado, directora ejecutiva del Fondo de Construcción Educativa. El FCE construye escuelas públicas en todo el estado de Nueva York a través de asociaciones público-privadas.

Los planes de Alloy Development incluían la renovación de la antigua escuela para el uso de la comunidad y los residentes de los apartamentos, y el traslado de la Khalil Gibran a un nuevo edificio en el centro del complejo, junto con una nueva escuela primaria de 500 asientos (P.S. 456). Ese edificio cumpliría con los estándares de Passive House: un enfoque de diseño en el que las estructuras están construidas tan herméticamente que requieren muy poca energía para mantener temperaturas interiores cómodas.

“Declaramos que sería un edificio escolar de Passive House, para establecer un piloto para la Autoridad de Construcción Escolar y probar nuevas formas de construir escuelas”, dijo Pires. Si bien el Fondo de Construcción Educativa supervisa la construcción de la escuela, una vez finalizada, la Autoridad de Construcción Escolar se hará cargo de la propiedad y será responsable de su mantenimiento.

En toda la ciudad, la SCA mantiene más de 1.400 edificios que atienden a 1,1 millones de estudiantes. Es uno de los mayores constructores de la ciudad y, como tal, desempeña un papel clave en ayudar a la ciudad a reducir las emisiones de los edificios. Pero debido a que atiende a una población específica, los jóvenes, también tiene requisitos específicos y estrictos.

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"Hay pequeños detalles, como dónde se colocan las barandas, dónde se encuentran las entradas, dónde se colocan las cámaras de seguridad", dijo Maldonado, señalando que las escuelas construidas para niños más pequeños tienen barandas y tazas de inodoro a alturas más bajas que las escuelas construidas para adolescentes. Debido a que esta es una parte concurrida de Brooklyn, se requirió que las ventanas tuvieran triple vidrio para aislar los ruidos exteriores.

El principal desafío fue conciliar los requisitos de Passive House en cuanto a calefacción y refrigeración con las normas de ventilación, refrigeración y sistemas de aire de la SCA. Los ingenieros, arquitectos y administradores de construcción colaboraron para sincronizarlos, dijo Maldonado: "En cuanto a la construcción de nuevos edificios, esto podría ser un modelo para el futuro".

Al igual que 505 State Street, el nuevo edificio escolar marcará un hito: la primera escuela pública de Passive House en la ciudad. Se abrirá a los estudiantes en septiembre. Mientras tanto, los inquilinos de la torre residencial comenzaron a mudarse el 5 de abril. El alquiler del mercado oscila entre US$3.475 para un estudio y US$11.200 para un apartamento de tres dormitorios, aunque 45 de las 440 unidades fueron destinadas a viviendas asequibles.

La unidad modelo que mostró Pires se veía como cualquier apartamento en un nuevo edificio de lujo, con accesorios modernos y ventanas altas de vidrio triple, diseñadas para tanto silenciar el paisaje urbano como mantener temperaturas interiores cómodas. La cocina de vidrio funciona con inducción, que algunos chefs consideran superior al gas por su capacidad de respuesta. Cada unidad está equipada con un termostato inteligente Ecobee que no solo permite a los residentes programar cuándo se enciende y se apaga la calefacción y la refrigeración, sino que también puede detectar cuando el apartamento está desocupado y cambiar a una configuración de menor consumo de energía.

Pero gran parte de lo que hace que el edificio funcione está fuera del alcance de los inquilinos.

La calefacción y la refrigeración funcionan con lo que se conoce como un sistema de bomba de calor de fuente de agua. “Eso significa que hay un circuito de agua fría y un circuito de agua caliente que llegan a las unidades de los apartamentos, que luego soplan aire sobre los circuitos y calientan y enfrían los espacios”, dijo Pires. Los circuitos de agua recuperan gran parte de la energía utilizada para calentar y enfriar, reduciendo así la cantidad de trabajo que tiene que hacer la caldera y maximizando la eficiencia.

Cuando Andrew Graham, gerente de activos de Alloy Development, nos llevó al sótano, estaba sorprendentemente limpio y no tenía el olor a gas característico que suele haber en las calderas de gas. 505 State Street tiene una caldera de resistencia eléctrica en su lugar. Pires señaló que el edificio tiene una excepción a su carácter totalmente eléctrico: un generador de gas de respaldo en caso de emergencia, que según Pires es un requisito del código de construcción.

El generador de respaldo entra en funcionamiento si el edificio pierde energía para garantizar que el ascensor y las luces de las salidas de emergencia funcionen. "No forma parte de las operaciones diarias del edificio. No se está utilizando. Pero proporciona servicios de seguridad en caso de un apagón", dijo Pires.

Una preocupación común acerca de los edificios electrificados es el costo, tanto para los desarrolladores como para los inquilinos. Halfnight señaló investigaciones recientes que sugieren que para los desarrolladores, la construcción nueva totalmente eléctrica en la ciudad de Nueva York “es básicamente neutra en costos en comparación con un edificio no totalmente eléctrico”.

Para los inquilinos, es más complejo. Muchos edificios de apartamentos en Nueva York controlan la calefacción y la refrigeración de forma centralizada y incluyen los costos en los alquileres en lugar de proporcionar una factura discreta a los inquilinos. Esto no está exento de desventajas: incapaces de reducir el calor, los neoyorquinos a menudo dejan las ventanas abiertas en invierno, pero también significa que los costos son consistentes. Los inquilinos del Bloque de Aleación podrán controlar su propia calefacción, pero también tendrán que pagar por ella.

Pires reconoce que Alloy, como propietario, no sabrá realmente los costos de energía, en comparación con la calefacción y la refrigeración convencionales, hasta que el edificio esté completamente operativo. "Tengo curiosidad por ver cómo será mi factura de electricidad cuando lo encendamos y lo usemos", dijo.

A medida que más edificios nuevos en la ciudad se vuelven eléctricos, "hay trabajo por hacer para asegurarse de que esa transición ocurra de manera equitativa y garantice que los residentes no estén pagando porciones indebidas de las facturas de servicios públicos", dijo Halfnight del Urban Green Council.

Cambios rápidos en la tecnología pueden permitir ganancias de eficiencia más dramáticas en las fases posteriores del proyecto. Mientras que 505 State Street depende de una caldera de resistencia eléctrica, la segunda torre residencial contará con tecnología más nueva. “Estamos diseñando el segundo edificio ahora, y hay bombas de calor de fuente de aire que pueden producir suficiente agua caliente que no estaban disponibles hace cinco años, cuando diseñábamos 505 State Street”, dijo Pires. Las bombas de calor son más eficientes en términos de energía que las calderas de resistencia eléctrica.

En su entusiasmo por adoptar la electricidad, Alloy Development contrasta con otros en los sectores inmobiliario y de la construcción que se han resistido al impulso de la construcción verde de Nueva York. En 2022, dos cooperativas en Queens y una sociedad de responsabilidad limitada que es dueña de un edificio en Manhattan presentaron una demanda en la Corte Suprema de Nueva York para anular la Ley Local 97. Ese caso fue desestimado en 2024.

Mientras tanto, la Ley de Edificios Totalmente Eléctricos del estado, que refleja la ley de la ciudad de Nueva York pero con un plazo ligeramente más largo para su adopción, está siendo desafiada en un tribunal de distrito federal. Empresas de combustibles fósiles, asociaciones comerciales y sindicatos cuyos miembros dependen de la disponibilidad de electrodomésticos y sistemas de gas para su sustento presentaron una demanda en octubre de 2023.

Desde la perspectiva de Pires, es hacia donde se dirige la tendencia y él y sus colegas llegaron un poco antes que los demás. Respecto a los ingenieros que trabajaron en 505 State Street, dijo: "si les preguntas ahora qué están haciendo en cualquier edificio multifamiliar, todos son totalmente eléctricos. Es genial poder usar el proyecto para promover ese tipo de futuro".

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